Hoe kun je als projectontwikkelaar een milieuvriendelijke, schone bouwketen voor hoogbouw in Nederlandse steden organiseren? Dat is de hamvraag in het afstudeeronderzoek van TU-student Jelmar Broekman bij Synchroon. De belangrijkste conclusie is dat de ontwikkelaar een sleutelrol heeft als het gaat om het neerzetten van de ambitie – een rol die Synchroon op het lijf geschreven is. ‘Dit onderzoek loopt parallel aan onze praktijk’, concludeert Hans Bootsma, directeur projectontwikkeling bij Synchroon, tevreden.
Zo’n 11% van de uitstoot van CO2 wereldwijd is afkomstig uit bouwprocessen en de productie van bouwmaterialen. Stoppen met bouwen is echter geen optie. Anders bouwen wel! Deze tijd vraagt om een transformatie van de toeleveringsketen. Maar hoe doe je dat? Voor het antwoord stak Jelmar Broekman zijn licht op bij bedrijven die dit al succesvol gedaan hebben. Niets zo goed als lessons learned. Dus onderzocht hij 4 praktijkcasussen over hoogbouw bij binnenstedelijke ontwikkelingen en voerde hij gesprekken met alle relevante partijen.
Opvallend
Het eerste wat opviel was de betrokkenheid van alle ketenpartners. ‘Normaal is het best lastig om mensen zover te krijgen dat ze op korte termijn een gesprek inplannen’, vertelt Jelmar. ‘Het was ook nog eens tijdens de feestdagen, dus iedereen had een drukke agenda. Dat ze toch tijd wilden maken voor een interview, zegt iets over het belang dat iedereen hecht aan het verminderen van de emissies. Alle partijen praatten net zo enthousiast over de ins en outs van het project als over hun bijdrage aan het reduceren van de uitstoot.’ Ook was hij positief verrast over de vooruitstrevendheid van de sector. ‘In de literatuur is nog maar weinig bekend over de rol van de ontwikkelaar als aanjager van verduurzaming, maar in de praktijk bleken sommige partijen daar al volop mee bezig te zijn.’
Het verschil maken
Hans Bootsma beaamt dat. ‘Voor ons als gebiedsontwikkelaar met een maatschappelijke drive is emissiereductie een ontzettend belangrijk thema. Het onderzoeksonderwerp sluit naadloos aan bij waar wij ons binnen Synchroon mee bezighouden. Wij kijken al jaren hoe we duurzaam kunnen opereren. Dat is een proces. Zo hebben we in de begintijd de opdracht verstrekt om 55.000 bomen te planten om onze uitstoot van 2021 te compenseren. Later zei iemand van de ASN-bank: ‘Uitstoot compenseren is leuk, maar het is nog veel beter als je zorgt voor minder emissie’. Dat inzicht heeft geleid tot ons Klimaatplan. Ons doel is om in 2030 de klimaatdoelstellingen van Parijs te halen. Daarvoor moeten we in onze projecten het verschil maken. Niet alleen voor onze klanten, maar ook voor de maatschappij.’
Belangrijkste conclusie
Dit onderzoek biedt daar zeker aanknopingspunten voor. ‘De belangrijkste conclusie is dat alle partijen naar de ontwikkelaar kijken als het gaat om het neerzetten van de ambitie’, vertelt Jelmar. ‘Ontwikkelaars kunnen vanuit hun positie grote invloed hebben op de bouwemissies door ambities te stellen en die te vertalen in criteria voor de inkoop van diensten en materialen voor alle ketenpartners. Daarbij is het belangrijk dat ze die ambitie direct vanaf de start duidelijk neerzetten, zodat daarop gestuurd kan worden. Een nauwe samenwerking met de architect, vroege betrokkenheid van de aannemer en relevante expertise helpen bij het implementeren van emissiearme praktijken.’
Hans Bootsma herkent dit beeld uit de praktijk. ‘De hoofdconclusie – alle ketenpartners kijken naar de ontwikkelaar/opdrachtgever – sluit aan bij onze eigen indruk en ideeën. Wij vinden zelf ook dat we die rol hebben en dat willen we graag uitstralen in onze projecten. Maar dat kunnen we niet alleen. Dat moet samen met adviseurs, architecten, aannemers en andere partners.’
Juiste partners selecteren
Maar dat moeten dan wel de juiste partners zijn, benadrukt Jelmar. Het behalen van emissiedoelen staat of valt met de samenwerkingspartners. ‘Juist omdat het zo uitdagend is om de uitstoot te verminderen, is het belangrijk om in zee te gaan met partijen die ervaring hebben op dat terrein en die dezelfde drive delen. Partijen die hier niks mee hebben fungeren als rem, terwijl partners die het doel omarmen een positieve invloed hebben. Alle interviewkandidaten gaven aan dat zij succesvol waren, omdat al in een vroeg stadium alle neuzen dezelfde kant op stonden.’
Materialisering
Wat betekent dat nu concreet voor de ontwikkelpraktijk? Verreweg de meeste winst valt volgens Jelmar te behalen met de materiaalkeuze: vervuilend materiaal als staal en beton vervangen door biobased. ‘De hoofddraagconstructie uitvoeren in hout geeft beduidend minder CO2-uitstoot. Hout is bovendien licht en omdat de modules in de fabriek gemaakt worden, is er minder vervoer nodig. Voor Synchroon is materialisering dan ook een belangrijke knop om aan te draaien.’ En dat gebeurt ook al’, reageert Hans. ‘We kijken gericht hoe we meer biobased kunnen toepassen. Daarin hebben we nog een weg te gaan, want bouwen in hout is nog experimenteel en de kosten zijn hoger, maar we gaan er zeker mee verder.’
Procesmethodiek
Een ander concreet punt om mee aan de slag te gaan is de procesmethodiek. Ook hier loopt het onderzoek parallel met de praktijk bij Synchroon. Hans: ‘Aan het begin van het proces stellen we onze ambitie. We hebben een set tools en methodieken om die ambitie te realiseren. Zo is er een CO2-budget per vierkante meter. Daar sturen we op in het ontwerp en we toetsen ook op verschillende momenten of we binnen dat budget blijven.’
Aanbevelingen
Op basis van zijn onderzoek komt Jelmar met een aantal aanbevelingen. Een daarvan is om CO2-reductie juridisch te verankeren in de contracten. Eisen stellen zet zoden aan de dijk, weet Hans uit ervaring. ‘Aannemers bieden het uit zichzelf niet aan, maar door als ontwikkelaar op dit punt eisen te stellen, breng je het gesprek met de ketenpartners hierover vanzelf op gang. De kracht van samenwerking met gelijkgestemden is het mobiliseren van de markt.’
Dat sluit mooi aan bij een andere aanbeveling aan het adres van de ontwikkelaar: partners prikkelen op CO2-reductie om zo de creativiteit van de sector aan te boren.
Dat vereist evenwichtskunst. Een ontwikkelaar moet richting geven, maar niet te veel voorschrijven. ‘Je moet ook vertrouwen op de creativiteit en deskundigheid van je partners. Alleen dan kun je optimaal gebruikmaken van de expertise van alle partijen en ze prikkelen om met vernieuwende oplossingen te komen’, vinden beiden.
Verder pleit Jelmar voor het aanstellen van een speciale ‘groene’ adviseur. ‘Emissiereductie is complexe materie. Het is niet iets wat je er even bijdoet. Daarom kan het goed zijn een speciale adviseur aan te stellen zich uitsluitend daarop focust, de emissiereductie coördineert en kijkt of de gestelde doelen ook echt gehaald worden.’ ‘Goed idee’, vindt Hans.
Lasten eerlijk verdelen
Jelmar legt uit dat investeringen in schone bouwmethoden niet altijd leiden tot hogere opbrengsten voor de opdrachtgever. Aangezien verduurzaming een gemeenschappelijk doel is, is het logisch om die investeringen te verdelen over alle ketenpartners. Een mooi voorbeeld is KJ Den Haag. Hans: ‘Hier zijn we samen met TBI-onderneming J.P. van Eesteren op zoek gegaan naar creatieve oplossingen die niet duurder zijn dan standaardmateriaal, maar wel duurzamer. Zo zijn we uitgekomen bij een ander soort betonsamenstelling dat aanzienlijke CO2-reductie geeft. Wij maken daar als Synchroon bewust keuzes in, omdat we voorop willen lopen en ervan willen leren om zo het verschil te maken in het kader van Parijs. Dat is nu nog een kwestie van compromissen sluiten, maar we komen wel steeds verder.’
Op de goede weg
Al met al een waardevol onderzoek, besluit Hans. ‘Dit sterkt ons in de overtuiging dat we op de goede weg zitten. De conclusie dat partijen naar de ontwikkelaar kijken voor de ambitie geeft houvast en is reden temeer om die rol ook echt op te pakken en nieuwe stappen te zetten. Daarbij kunnen we voor onze projecten en processen een hoop leren van dit onderzoek.’ Zeker ook omdat de onderzoeker zelf inmiddels bij Synchroon aan de slag is als Junior Projectontwikkelaar.
